Voor overname van hypotheek
In verband met het onbetaalbaar blijven van hypotheken en de zeer beperkte capaciteit om juridische procedures en/of het beheer van het uiteindelijk in eigendom verkregen onroerend goed te voeren bieden banken hun hypotheekvordering te koop aan. Dit wordt in Spanje “ cession de credito” genoemd.
Bij koop van de hypothecaire vordering van een bank op een huiseigenaar wordt een prijs vastgesteld die gelijk of lager ligt dan de hoogte van deze vordering. Na betaling van de koopsom aan de bank en de notariele registratie hiervan treedt de koper in de rechten en de plichten van de voormalige hypotheekverstrekker. De koper bezit op deze manier de notariële titel van hypotheekverstrekking en heeft derhalve een vordering op de huiseigenaar met als onderpand de woning.
Alle voorwaarden en bepalingen zijn overgegaan op de koper. Dat betekent dat de hoofdsom nadrukkelijk gespecificeerd is, de rentebetaling en de hoogte daarvan, de boeterentes, de vergoeding van juridische kosten en de executiemogelijkheid.
Van essentieel belang is dat de vordering van de bank pas overgenomen wordt wanneer de bank de hypotheek naar de woningeigenaar toe geannuleerd heeft en de hoofdsom(hypotheek) met alle vervallen rentes en boeterentes direct opeisbaar zijn. De enige mogelijkheid voor de woningeigenaar om alsnog aan zijn verplichting te voldoen is deze volledige hoofdsom met alle kosten terug te betalen en dus niet slechts de achterstand in hypotheekbetalingen.
Zodra de hypotheekvordering van de bank verkocht wordt aan een derde zal deze laatste dus niet geconfronteerd kunnen worden met een langlopende kredietverstrekking zou de woningeigenaar gewoon weer aan zijn maandelijkse verplichting gaan voldoen.
Na overname hypotheek
Na overname van de hypotheek zal de koper de woningeigenaar melding hiervan maken en hem tot betaling verzoeken van de gehele hoofdsom inclusief alle kosten, bij gebreke waarvan de rechter verzocht wordt de veiling aan te zeggen. De vordering inclusief rentes en kosten is notarieel vastgelegd in de hypotheekakte. Deze akte vormt dan ook de basis waarop de rechter zijn uitspraak tot aanzegging van veiling doet en uiteindelijk tot onteigening kan worden overgegaan.
Wanneer het uiteindelijk tot veiling komt zal bij verkoop van de woning op de veiling eerst de vordering van de hypotheekverstrekker(de koper van de hypotheekvordering van de bank) dienen te worden voldaan inclusief alle kosten. Overigens heeft de hypotheekverstrekker het recht om op de veiling mee te bieden en bij evenaring van de hoogste bieding zelf de woning te kopen.
Als de woning bij veiling niet wordt verkocht dan wordt namens de hypotheekverstrekker aan de rechter verzocht het pand toe te eigenen en dus op naam te stellen.
De bank verkoopt overigens in verschillende stadia van de procedure hun vordering. Dit zou kunnen betekenen dat de hypotheek zelfs nog verkocht wordt enkele dagen voor de veiling en dus de looptijd voor de verkrijging van de woning zeer overzichtelijk is.
In het hierboven geschetste proces doen zich een paar interessante en belangrijke momenten voor die tevens bepalend zijn voor de intentie van de koper van de hypotheek. Is het uiteindelijk doel om rendement te maken op de investering of verkrijging van de woning.
Investering
Overname van hypotheek met als primair doel ; investering
- Bij overname van de hypotheek van de bank is de overnameprijs bepalend voor het mogelijke rendement op de investering
- Locatie van de woning is van minder belang omdat het zuiver om een financiele transactie gaat, waarbij natuurlijk wel van belang is dat bij verkrijging na veiling de woning eenvoudig verkoopbaar is.
- De hypotheekvoorwaarden met rentevergoeding en de boeterentes zijn bepalend voor het rendement
- De oorspronkelijke taxatiewaarde van de woning moet getoetst worden aan de huidige markt
- Het tijdspad van het juridische proces en het moment van overname van de hypotheek bepalen de looptijd van de investering
- Het onderpand dient te beschikken over alle benodige vergunningen
Verkrijging van een woning
Overname van hypotheek met als primair doel ; verkrijging van de woning
- Locatie is van groot belang
- Overnameprijs is van belang getoetst aan de huidige waarde van de woning en de bereidheid een bepaalde prijs voor het onroerend goed te betalen
- Na overname van het krediet is het contact met de woningeigenaar van essentieel belang om te trachten het onroerend goed over te dragen zonder verdere juridische procedure. Banken hebben veelal niet eerder de moeite genomen.In beide situaties is het van eminent belang dat de woning waarop de hypotheek rust niet meer door de eigenaar gebruikt of bewoond wordt en dus met name een tweede woning betreft.
- Het tijdspad van de juridische procedure is van belang in het perspectief van de behoefte om het onroerend goed snel in bezit te krijgen
- DE woning dient te beschikken over alle benodigde vergunningen
LandCapital adviseert om geen hypotheken over te nemen van woningen voor eerste bewoning en die aldus voorziet in de eerste levensbehoefte. De procedures zijn identiek maar er zijn voldoende alternatieven