Voorbeeld 1
De hypotheek wordt gekocht door een investeerder, ook uit Engeland, die bij de notaris € 160.000,-- betaald aan de bank, waardoor hij de nieuwe hypotheekverstrekker wordt.
De rentevergoeding aan de bank bedroeg 5,2% per jaar en daarbij is nog eens 18,5% aan boeterente verschuldigd.
De investeerder heeft voor € 160.000,-- een vordering gekregen van:
| Hoofdsom | € 173.400,-- |
| Achterstallige rente | € 6.011,-- |
| Boeterente | € 3.200,-- |
| Totaal | € 182.611,-- |
Op dag één heeft hij derhalve al een potentieel rendement op zijn investering van 14,1% , bovendien krijgt hij over de hoofdsom nog eens 5,2% op jaarbasis vergoed en boeterente van 18,5% zolang de procedure loopt.
Het onderpand heeft een waarde in 2009 van ongeveer € 300.000,-- waardoor zijn investering gegarandeerd is.
De juridische kosten van zo´n 8% dienen door de investeerder te worden voorgeschoten, maar zijn volledig verhaalbaar op de eigenaar en dus het onroerend goed.
Bij verkoop op veiling wordt uit de opbrengst eerst de hypotheekhouder gecompenseerd voor zijn volledige vordering. Is er geen bieding op de veiling of zou de prijs ontoereikend zijn om de hypotheekhouder terug te betalen dan verzoekt de laatste aan de rechter om hem het pand toe te wijzen.
Voorbeeld 2
In Costa de la Luz heeft een projectontwikkelaar in verband met het onverkoopbaar raken van de appartementen, 54 in totaal, al 14 maanden zijn hypotheek niet kunnen betalen. Bovendien heeft deze ontwikkelaar nog meerdere ontwikkelingen bij dezelfde bank gefinancieerd.
De bank annuleert de hypotheek waardoor de hoofdsom met kosten per direct opeisbaar is. De hoofdsom bedraagt € 54.900,-- per appartement ofwel in totaal € 2.964.600,-- exclusief vervallen rente en kosten. Via de rechter wordt er verzocht de vordering te bekrachtigen en de veiling aan te zeggen.
Voor de snelheid en snel hun verlies te beperken op met name de andere projecten die gefinancieerd zijn biedt de bank hun uitstaande hypotheek aan voor € 2.500.000,--.
De hypotheek wordt verkocht aan drie Nederlandse beleggers, die feitelijk alleen nog maar de datum van veiling hoeven af te wachten.
De oorspronkelijke verkoopwaarde van alle appartementen bedroeg in totaal € 11.772.000,-- met een taxatiewaarde in de hypotheekakte vastgelegd van € 8.960.000,--.
De startprijs bij veiling bedraagt 70% van deze taxatie ofwel € 6.272.000,--. Om mee te kunnen bieden op een veiling dient 30% van laatstgenoemd bedrag gestort te worden bij de rechtbank.
Scenario 1: De appartementen worden op veiling verkocht voor € 6.272.000,-- dan ontvangen de beleggers hieruit eerst hun vordering van € 2.964.600,-- , vermeerderd met 14 maanden achterstallige rente, boeterente en de kosten van de veiling. De totale opbrengst zal dan zo rond de € 3.400.000,-- bedragen ofwel een potentiele winst van € 900.000,-- op een investering van € 2.500.000,-- in ongeveer 6 maanden tijd.
Scenario 2 : De appartementen worden niet op veiling verkocht, waarna door de beleggers aan de rechter gevraagd wordt de appartementen toe te mogen eigenen. De beleggers worden zo eigenaar van 54 appartementen met een oorspronkelijke verkoopwaarde van gemiddeld € 218.000,-- voor € 54.900,-- plus kosten.
Voorbeeld 3
In Altea heeft een Spaanse spaarbank een hypotheek verstrekt op een luxe villa in de heuvels. De eigenaar heeft de bank gemeld dat hij de hypotheek termijnen niet meer kan betalen en ook de verkoop van het pand is niet gelukt. De eigenaar heeft het pand in 2003 gekocht voor € 365.000,-- en heeft in 2007 een hypotheek op de woning genomen van 60% van de taxatiewaarde.
De taxatiewaarde bedroeg in 2007 € 710.000,-- waardoor een netto hypotheek verstrekt kon worden van € 455.000,--.
De bank stelt de eigenaar in de gelegenheid het pand onderhands snel te verkopen tegen de verschuldigde hypotheeksom met mogelijkerwijs een kleine bedrag extra voor de eigenaar.
Omdat de taxatiewaarde in 2009 bepaald wordt op € 590.000,-- wordt er door de bank snel een koper gevonden voor € 380.000,--
Voorbeeld 4
Op de Canarische Eilanden heeft een locale bank in 2007 een hypotheek van 80% verstrekt op een appartement met taxatiewaarde in 2007 van € 170.000,--. De oorspronkelijke hypotheek bedroeg € 136.000,--. Begin 2008 stopt de eigenaar met betaling van de hypotheek omdat het rendement uit verhuur naar zijn zin tekort schiet en hij ook nog eens constateert dat zeker nog 60% van alle appartementen onverkocht is. De urbanisatie en met name het onderhoud loopt daardoor achteruit. Kortom in de ogen van de eigenaar een desinvestering en hij besluit de sleutel terug te geven aan de bank.
De bank start in maart 2008 de procedure tot aan veiling en krijgt in april 2009 het eigendom van het onroerend goed omdat het op de veiling onverkoopbaar bleek.
De hypotheek met alle kosten is inmiddels opgelopen tot € 158.000,--.
Vergelijkbare appartementen in de urbanisatie worden echter inmiddels aangeboden voor prijzen rond de € 125.000,-- en slechts mondjesmaat verkocht.
De bank is bereid aanbiedingen te accepteren rond de € 80.000,-- omdat ze niet de capaciteit hebben om het beheer van het onroerend goed erbij te hebben.